Налог при продаже квартиры 2026: когда платить и как сэкономить

Главное: при продаже квартиры в России в 2026 году вы можете не платить НДФЛ, если владели ей 3 или 5 лет (зависит от случая). Если меньше — есть три законных способа уменьшить налог. Знание этих правил экономит сотни тысяч рублей при продаже.

Этот гид покрывает: когда платится налог, как считается, льготы, особые случаи, что будет если не подать декларацию.

Когда продажа квартиры облагается НДФЛ

Налог нужно платить, если квартира была в собственности меньше «минимального срока владения». Минимальный срок зависит от ситуации:

• 3 года — для случаев из списка ниже
• 5 лет — общее правило

Если владели дольше — налог не платится вообще, декларацию подавать не нужно.

Минимальный срок владения: 3 года

Применяется в следующих случаях:

• Квартира получена в наследство или подарена близким родственником
• Квартира приватизирована
• Квартира получена по договору ренты с пожизненным содержанием
• Квартира — единственное жильё (правило с 2020 года)
• Квартира продаётся семьёй с двумя+ детьми и взамен покупается другая, не позднее 30 апреля следующего года, и не дешевле проданной по кадастровой стоимости (с 2022)

«Единственное жильё» проверяется так: на дату продажи у продавца не должно быть другой квартиры в собственности (другие объекты — окей, разрешена ещё покупка другой не ранее чем за 90 дней до продажи).

Минимальный срок владения: 5 лет

Все остальные случаи: купили на свои или в ипотеку, и квартира — не единственная.

Как считается налог: с какой суммы

Налог считается с разницы между:

• ценой продажи (по договору)
• ценой покупки (если есть документ)

Или, если документа о покупке нет — с ценой продажи минус имущественный вычет 1 млн ₽.

Правило 70% кадастровой стоимости

С 2016 года: если цена в договоре меньше 70% от кадастровой стоимости — налог считается с 70% кадастровой. Это защита от «серых» сделок «по документам 1 млн, реально 5 млн».

Где смотреть кадастровую стоимость: rosreestr.gov.ru → справочная информация по объектам.

Ставка НДФЛ в 2026 году: 13% и 15%

С 1 января 2025 года для доходов от продажи недвижимости действует двухступенчатая шкала (п. 1.1 ст. 224 НК РФ). Ставка применяется не ко всей цене продажи, а к налоговой базе — то есть к сумме, которая осталась после вычета 1 млн ₽ или расходов на покупку:

• 13% — с налоговой базы до 2 400 000 ₽;
• 15% — с суммы, которая превышает 2 400 000 ₽.

Если база больше 2,4 млн ₽, налог считается по формуле 312 000 ₽ + 15% × (база − 2 400 000 ₽). Повышенная ставка применяется только к превышению, а не ко всему доходу.

Способы уменьшить налог

Способ 1. Имущественный вычет 1 млн ₽

Простой способ. Доход от продажи минус 1 млн = облагаемая база. С неё считается налог: 13% с части базы до 2,4 млн ₽ и 15% с превышения.

Пример: Продали квартиру за 4 млн, документов о покупке нет. База: 4 000 000 − 1 000 000 = 3 000 000 ₽. Налог: 2 400 000 × 13% + 600 000 × 15% = 402 000 ₽.

Способ 2. Расходы на покупку

Если есть документы — можно вычесть всю сумму, которую тратили на покупку.

Пример: Купили в 2023 за 3,5 млн, продаёте в 2026 за 4 млн. База: 4 000 000 − 3 500 000 = 500 000 ₽ — это меньше 2,4 млн, поэтому всё по ставке 13%. Налог: 65 000 ₽.

Способ 3. Что выбрать

Выбираете тот способ, где налог меньше. Если есть документы и квартира была куплена недавно — почти всегда выгоднее способ 2 (расходы).

Если квартира получена в наследство, в подарок, или куплена много лет назад без документов — способ 1 (вычет).

Льготы для семей с детьми (с 2022 года)

Семья с двумя+ несовершеннолетними детьми (или одним совершеннолетним учащимся очно) может вообще не платить налог при продаже квартиры, если:

1. Покупает другую квартиру не позднее 30 апреля следующего года
2. Площадь новой квартиры больше или равна старой
3. Кадастровая стоимость новой больше или равна старой
4. Цена покупки новой больше или равна цене продажи старой
5. Ни у кого из членов семьи на дату сделки нет более 50% доли в другой квартире площадью больше

Эта льгота снимает все ограничения по сроку владения. Очень мощный инструмент для семей, которые меняют жильё на большее.

Налог при продаже подаренной/унаследованной квартиры

Срок владения отсчитывается:

• При наследстве — с даты смерти наследодателя (а не вступления в наследство)
• При дарении — с даты регистрации права в Росреестре

Минимальный срок: 3 года. Если продаёте раньше — налог считается с базы (цена продажи − 1 млн вычета): 13% с части до 2,4 млн ₽ и 15% с превышения.

Налог при продаже квартиры менее 5 лет

Самая частая ситуация: купили 2 года назад, продаёте сейчас. Сроком владения не вышли (если не единственное жильё).

Пример: Купили в 2024 за 5 млн, продаёте в 2026 за 6 млн. База: 1 000 000 ₽ — меньше 2,4 млн, поэтому целиком по 13%. Налог: 130 000 ₽.

Если документов о покупке нет: база 5 000 000 ₽, налог 2 400 000 × 13% + 2 600 000 × 15% = 702 000 ₽. Разница более чем в 5 раз — поэтому документы о покупке держите всегда.

Декларация 3-НДФЛ: сроки и порядок подачи

Подать декларацию нужно до 30 апреля следующего года после продажи. Заплатить налог — до 15 июля того же года.

Подать можно:

• Через личный кабинет на nalog.gov.ru — самый простой способ, программа сама заполняет
• Через Госуслуги — перенаправляет в ЛК ФНС
• Лично в инспекции — на бумаге

Что будет, если не подать декларацию

• Штраф за неподачу: 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки. Минимум 1000 ₽, максимум 30% от налога
• Штраф за неуплату: 20% от неуплаченной суммы (или 40% если умышленно)
• Пени: 1/300 ставки ЦБ за каждый день просрочки оплаты

ФНС видит все сделки с недвижимостью через Росреестр. Скрыть продажу не получится — рано или поздно вызовут.

Когда декларацию подавать НЕ нужно

• Владели квартирой больше минимального срока (3 или 5 лет)
• Семья с детьми по правилам обмена (см. выше)
• Цена продажи меньше 1 млн И вы используете вычет 1 млн (с 2021 года в этом случае декларация не нужна)

Особый случай: нерезиденты РФ

Если живёте за границей более 183 дней в году — статус нерезидента. Налог при продаже: 30% (в 2026 году) и нет права на вычет 1 млн или вычет расходов. То есть продали за 5 млн → налог 1,5 млн.

Льготы по сроку владения (3/5 лет) для нерезидентов работают так же — если владели достаточно долго, налога нет.