Если вы купили квартиру в России — государство возвращает вам до 650 000 ₽ налогом, а в браке до 1,3 млн ₽ на двоих. Это не льгота: это ваши же 13% НДФЛ за прошлые годы. Главное — не пропустить срок и правильно оформить.
В этом гайде — полная инструкция: сколько можно вернуть, кому положено, какие документы и три способа получения. С учётом изменений 2024–2025 годов.
Калькулятор покажет точную сумму и срок получения за 30 секунд
Что такое имущественный вычет и кому он положен
Имущественный налоговый вычет — это право вернуть 13% от стоимости купленной квартиры (в пределах лимита) за счёт уплаченного НДФЛ.
Кому положено:
- Налоговые резиденты РФ (живёте в России 183+ дней в году)
- Платите НДФЛ 13% с дохода (зарплата, ИП на ОСНО, договоры ГПХ — да; самозанятый, патент, упрощёнка 6% — нет)
- Купили квартиру за свои деньги или в ипотеку
- Не получали полный лимит вычета раньше
Сколько можно вернуть
Базовый вычет за квартиру
Лимит: 2 000 000 ₽ расходов. Возврат: 2 000 000 × 13% = 260 000 ₽ на одного человека.
Расчёты в статье приведены для ставки 13% — с 2025 года она применяется к доходам до 2,4 млн ₽ в год. Если часть вашего дохода облагается по повышенным ставкам прогрессивной шкалы, сумма к возврату считается по фактически уплаченному НДФЛ.
Если квартира стоила меньше 2 млн — возврат будет от полной стоимости (например, квартира 1,5 млн → 195 000 ₽). Остаток лимита переносится на следующую покупку — этот лимит привязан не к объекту, а к человеку.
Вычет за ипотечные проценты
Лимит: 3 000 000 ₽ уплаченных процентов. Возврат: 3 000 000 × 13% = 390 000 ₽ на одного человека.
Важно: вычет за проценты можно использовать только по одному объекту за всю жизнь. Если получили частично за одну квартиру — остаток сгорает.
Вычет на двоих супругов
Если квартира куплена в браке и оба супруга работают (платят НДФЛ), каждый может получить полный лимит:
- База: 2 × 260 000 = 520 000 ₽
- Проценты: 2 × 390 000 = 780 000 ₽
- Итого до 1,3 млн ₽ на семью
Распределение между супругами свободное — например, муж заявляет 70%, жена 30%. Чтобы воспользоваться полным удвоенным лимитом, квартира должна стоить минимум 4 млн (база) + 6 млн уплаченных процентов.
Калькулятор: сколько вернёте именно вы
Способы получения
Способ 1. Через работодателя — без ожидания года
Получаете уведомление в ФНС (через личный кабинет — 30 дней) и приносите работодателю. С зарплаты перестают удерживать 13% НДФЛ, пока не «выберете» весь вычет.
Плюсы: деньги начинают возвращаться сразу. Минусы: каждый год нужно получать новое уведомление, если вычет растягивается.
Способ 2. Через декларацию 3-НДФЛ
В начале следующего года подаёте декларацию 3-НДФЛ за прошлый год. Налоговая проверяет 3 месяца, ещё 1 месяц на перевод. Деньги приходят на счёт одной суммой за весь год.
Плюсы: одна крупная сумма. Минусы: ждать почти полгода после конца года.
Способ 3. Упрощённый порядок (с 2022 года) — рекомендуем
С 2022 года ФНС сама собирает данные о ваших покупках от Росреестра и доходах от работодателей. В личном кабинете на nalog.ru появляется готовое заявление — нужно только подписать.
Плюсы: ничего не подавать, никаких документов, проверка 30 дней вместо 3 месяцев.
Какие документы нужны
Для классической декларации 3-НДФЛ:
- Договор купли-продажи или ДДУ
- Акт приёма-передачи квартиры (для новостройки)
- Выписка из ЕГРН о собственности
- Платёжные документы (расписки, банковские квитанции, выписки)
- Справка 2-НДФЛ от работодателя (или из личного кабинета ФНС)
- Свидетельство о браке + заявление о распределении (если в браке)
- Кредитный договор и справка из банка об уплаченных процентах (если ипотека)
В упрощённом порядке документы не нужны — ФНС всё подтягивает сама.
Сроки получения
| Способ | Срок проверки | Срок перевода | Итого |
|---|---|---|---|
| Через работодателя | 30 дней | сразу | ~1 месяц |
| Декларация 3-НДФЛ | 3 месяца | +1 месяц | ~4 месяца |
| Упрощённый порядок | 30 дней | +15 дней | ~1,5 месяца |
Особые случаи
Квартира в новостройке
Право на вычет возникает с даты подписания акта приёма-передачи. До этого подавать нельзя, даже если уже заплатили всю сумму застройщику.
Квартира на ребёнка
Если оформили на несовершеннолетнего — вычет могут получить родители (за счёт своих лимитов). Ребёнок при этом не теряет право получить свой вычет в будущем при покупке другой квартиры.
Купили несколько лет назад
Вычет можно подать в любое время. Срока давности нет. Но возврат идёт только за последние 3 года — то есть если купили в 2018, в 2026 году можете вернуть НДФЛ за 2023, 2024, 2025.
Когда вычет НЕ положен
- Квартира куплена у близкого родственника (супруги, родители, дети, братья-сёстры)
- Использован материнский капитал — на эту часть стоимости вычет не положен
- Военная ипотека на бюджетную часть — только на ваши собственные взносы
- Самозанятый или ИП на упрощёнке — нет НДФЛ, нечего возвращать
Частые ошибки
- Подают слишком рано — до подписания акта приёма-передачи новостройки. Отказывают.
- Не учитывают маткапитал — на сумму маткапитала вычет не положен. ФНС это видит и снимает часть возврата.
- Забывают про супруга — теряют половину возможного возврата.
- Подают по старой 3-НДФЛ — каждый год форма меняется, обновлённую берите на nalog.ru.
Не хотите разбираться сами?
Юридический отдел РосГарант оформит вычет под ключ. Соберём документы, подадим декларацию, проконтролируем перевод. Гарантия результата.
Заказать оформление
